Bewertung & Verkauf von Reiterhöfen, Reitanlagen und Resthöfen
Als zertifizierte Sachverständige (ISO/IEC Zert 17024) bewertet Bianka Ostwald Reiterhöfe, Profi-Reitsportanlagen, private Reitställe, Resthöfe und ländliche Anwesen. Das Einzugsgebiet umfasst Schleswig-Holstein, Großraum Hamburg und Niedersachsen.
Bianka Ostwald ist zertifizierte Sachverständige für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien, ZIS Sprengnetter Zert (WG).
Auftraggeber für die Bewertung besonderer Immobilien (Reitanlagen, Liebhaberobjekte, Resthöfe etc.) sind i.d.R. die Eigentümer der Immobilien, die eine realistische Werteinschätzung für den bevorstehenden Verkauf oder für die Vermögensübertragung innerhalb der Familie benötigen. Hier ist es üblich, mit sogenannten Kurzgutachten (Marktwertermittlungen) zu arbeiten.
Weitere Auftraggeber sind Amtsgerichte, die überwiegend ausführliche Vollgutachten im Rahmen von gerichtlichen Verfahren verwenden. Banken und Kreditinstitute beauftragen das Immobilienbüro mit erforderlichen Markt- und Beleihungswertgutachten, die für die Kaufpreisfinanzierung benötigt werden.
Die Preise für die unterschiedlichen Gutachten entnehmen Sie bitte der Preisliste unten.
Neben der Bewertung von Immobilien ist unser Büro als Makler für Sie tätig. Wir suchen für Ihre besondere Immobilie den passenden Käufer.
Preise inkl. MwSt
Kurzgutachten ab 1.500 €, Erstellung innerhalb von 2 Wochen
Vollgutachten ab 3.000 €, Erstellung ca. 1 Monat
Verkauf Reitanlagen 2,5 % Courtage vom Käufer und Verkäufer
Unterlagen
Welche Unterlagen werden für die Bewertung oder den Verkauf benötigt?
- Grundbuchauszüge
- Flurkarten der Hofstelle und landwirtschaftlichen Flächen
- Lageplan der Gebäude
- Baugenehmigungen
- Bauzeichnungen
- Flächenberechnungen (Wohnfläche, Nutzflächen, Bruttorauminhalt)
- Mietverträge
- Pachtverträge
- Liste durchgeführter Modernisierungen
- Liste bekannter Bauschäden
- Liegen Wohnungsrechte/Nießbräuche zugunsten Dritter als Belastungen vor?
- Liegen Rechte an anderen Grundstücken vor? Wegerechte/Wasserquellen etc?
Wie unterscheiden sich die Anlagen?
Resthof
Lage im Außenbereich oder im Dorfgebiet, vereinzelt am Stadtrand. I.d.R. handelt es sich um eine ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle mit einem großen Wohn- und Wirtschaftsgebäude sowie Stallungen und Nebengebäude. Häufig sind die Gebäude älteren Baujahres. Der Gebäudezustand ist oft noch recht ursprünglich, d.h. nicht modernisiert. Häufig weisen Resthöfe eine veraltete / eher unterdurchschnittliche Ausstattung auf. Die übliche Grundstücksgröße liegt bei ca. 5.000 m² Hoffläche und ggfs. angrenzende Weideflächen. Diese Immobilien werden überwiegend als Wohnsitz mit kleiner privater Pferdehaltung genutzt.
Ländliches Anwesen
Ausdruck für eine gehobene bis stark gehobener Wohnimmobilie in ländlicher Lage, häufig Alleinlage. Neben einem repräsentativen, häufig überdurchschnittlich großen Wohnhaus mit parkähnlichem Garten sind vereinzelt auch Nebengebäude vorhanden. Die Grundstücksgröße liegt ähnlich wie bei den Resthöfen bei rd. 5.000 m². Das ländliche Anwesen ist eine gepflegte Immobilie mit einem besonderen Charakter.
Reitanlage / Reiterhof
bezeichnet einen landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich oder am Ortsrand. Der Reiterhof ist eine Hofstelle mit einem oder mehreren Wohngebäuden, Pferdeställen, Reitplätzen, Führanlage und bis zu zwei Reithallen. Die Reitplätze können sehr unterschiedlicher Qualität oder Größe sein. „Reiterhof“ ist oft ein Ausdruck für einen Reitbetrieb für Freizeitreiter, Amateurreiter oder Ponyhof für Kinderreiten. Je nach Betreiber der Reitanlage (z.B. ehemaliger Sportreiter oder ein Reitverein) kann der Fokus auch auf intensiven Amateur-Reitsport liegen mit wiederkehrenden Reitturnieren auf der Anlage. Neben der Hofstelle (ca. 1 ha) sind große landwirtschaftlichen Flächen (10 ha oder mehr) vorhanden.
Pferdezuchtanlage
ist ein landwirtschaftlicher Betrieb, der die Aufzucht und/oder Ausbildung von Pferden bestimmter Rassen betreibt. Bei einer Pferdezuchtanlage stehen die Stallungen / Offenstallungen sowie die Weideflächen und landwirtschaftlichen Flächen für die Futtergewinnung im Vordergrund. Die Pferdezuchtanlage beinhaltet i.d.R. auch ein Wohnhaus mit ggfs. mehreren Wohnungen. Sofern neben der Aufzucht auch Ausbildung von Pferden stattfindet, umfasst die Pferdezuchtanlage einen Außenreitplatz, Longierhalle, Führmaschine und eine Reithalle.
Profi-Reitsportanlage
Die professionelle Reitanlage für den Turniersport unterscheidet sich in der Größe und Qualität deutlich von einer Amateur-Reitanlage oder einem privaten Reiterhof. Auf der Profianlage stehen die Trainings- und Wettkampfplätze, Stallungen, Besucherstallungen, Organisationsräume und Stellplatzflächen für Besucher und Lkws im Vordergrund. Auf der Profianlage sind ein großes Wohnhaus und diverse Appartements oder Gästezimmer vorhanden. Optimalerweise steht eine Infrastruktur für die Versorgung von Lkws und Campingwagen der Reiter aus aller Welt bereit. Die Profianlage kann ein oder mehrere Hektar umfassen. Für große Geländeplätze (Vielseitigkeitsreiten) erhöht sich der Platzbedarf. Die Profi-Reitsportanlage ist auf die Ausübung des Reitsports und auf die Ausbildung von Reiter und Pferd für den Turniersport spezialisiert. Eine landwirtschaftliche Tätigkeit mit Futtergewinnung auf großen landwirtschaftlichen Flächen liegt i.d.R. nicht vor.
Welche Preise sind erzielbar?
Unsere Marktbeobachtung hat folgendes Bild zu aktuellen Preisen ergeben:
Resthöfe
erzielen je nach Lage und Umfang von angrenzenden Weiden für die private Tierhaltung Preise zwischen 350.000 € bis 700.000 €. Der Zustand und die Größe des Wohnhauses und der Nebengebäude, sind preisbestimmend. Bei schlechtem Gebäudezuständen ist mit einer langen Vermarktungsdauer zu rechnen, mit entsprechendem Preisverfall.
Ländliche Anwesen
erzielen je nach Lage, Größe, Ausstattung und Zustand zwischen 400.000 € bis zu 1,5 Mio. €. Hier ist neben der Lage (Nähe zu Hamburg oder zu einem Ferienort) insbesondere die Ausstattung und der energetische Zustand des Wohnhauses preisbestimmend.
Reitanlage / Reiterhöfe
erzielen je nach Lage und Umfang der Gebäude zwischen 750.000 € bis 1,5 Mio. €. Wesentlich preisbestimmend sind die Größe/Qualität der Stallungen und Trainingsmöglichkeiten sowie die unmittelbar am Reiterhof angrenzenden Weideflächen und Ausreitmöglichkeiten für den Amateur- oder Freizeitreiter.
Pferdezuchtanlage
Der Preis ist im Wesentlichen von der Lage und Nähe der Weide- und /Aufzuchtflächen sowie der vorhandenen Trainingsmöglichkeiten für Jungpferde abhängig. Gering ausgestattete Anlagen mit nahezu keinen Trainingsmöglichkeiten m Außenplatz) starten mit Preisen ab 350.000 €. Bei vorbildlichen Anlagen mit Reithalle, gepflegten Außenplätzen und massiv gebauten Stallungen werden bis zu 1,5 € gezahlt.
Profi-Reitsportanlage
Diese Anlage unterscheidet sich deutlich von den vorgenannten Kategorien, Unabhängig von der Lage sind hier Preise ab 2 Mio. € bis 5 Mio. € und mehr erzielbar. Bestimmend für die obere Preisklasse ist das Gesamtensemble / das Gesamterscheinungsbild der Profi-Reitsportanlage und die Nutzbarkeit für den intensiven ggfs. auch internationalen Turniersport mit entsprechend großen und hochwertigen Außenplätzen in Verbindung mit gehobenen und ästhetisch ansprechenden Wohnimmobilien.
aktuelle marktsituation
Wir erleben eine verstärkte Anfrage von Immobilienbewertungen für Reiterhöfe und Reitanlagen.
Gründe sind die altersbedingte Hofübergabe an die nächste Generation (steuerliche Bewertungszwecke) oder ein geplanter Verkauf der Immobilie (Einschätzung eines realistischen Marktwertes).
Eigentümer neigen dazu, den Wert der Immobile zu hoch einzuschätzen. Das erschwert einen zügigen Verkauf der Anlage.
Die im Internet angebotenen Preise liegen häufig mehr als 20 % über dem eigentlichen Marktwert.
Bei den Angebotspreisen wird oft nicht angemessen berücksichtigt, dass energetischer und altersbedingter Modernisierungsbedarf an den Gebäuden vorliegt oder der Ausstattungsstandard nicht mehr zeitgemäß ist.
Für einfache Reiterhöfe ohne Reithalle liegt der Marktwert i.d.R. deutlich unter 1 Mio. EUR. Bei schlechter Gebäudesubstanz auch unter 500.000 €.
Reitanlagen, die auf den Reitsport ausgerichtet sind, verfügen über Reithalle, Außenplätze, Galoppbahn und Longierzirkel / Longierhalle und Führmaschine. Hier liegt der übliche Marktwert zwischen 1,5 bis max. 2,5 Mio. €.
Der Preis hängt stark von der Güte der Ausstattung und vom Allgemeinzustand ab.
Reitanlagen, ländliche Anwesen, Resthöfe mit luxuriöser Ausstattung der Wohngebäude, Stallungen und Trainingsanlagen erzielen Marktwerte von über 2,5 bis 5 Mio. €. Der Kaufpreis hängt vom individuellen Bedürfnis und den finanziellen Möglichkeiten des vermögenden Käufers ab.
Diese Anlagen sind Liebhaberobjekte aus dem Luxussegment. Die Preisgestaltung ist sehr individuell und nicht immer mit Sachlogik zu begründen.
Einen oft unterschätzten, aber dennoch großen Einfluss auf die Kaufentscheidung haben die Lage und der Umfang der Weideflächen.
1 bis 2 Hektar Weiden sollten sich unmittelbar am Hof befinden. Größere Weideflächen für die Futtergewinnung und Haltung der Zucht- und Jungpferde können auch etwas weiter entfernt liegen.
Auf dem Markt gibt es derzeit ein recht großes Angebot an Reitanlagen und Reiterhöfen. Dies liegt insbesondere an den deutlich gestiegenen Energiekosten für den Betrieb der Anlage.
Die Preise für diese Spezialimmobilien sind aus Sicht der Sachverständigen Bianka Ostwald dennoch stabil und unterliegen nur geringen Preisschwankungen.
Paddockbau
Paddockboxen wirken sich positiv auf die artgerechte Haltung der Pferde aus, sie erhöhen den Sozialkontakt, den Bewegungsradius und verbessern durch das bessere Frischluftangebot die Atemwege.
Vor dem Bau der Paddocks sollte sich beim Bauamt über eine Genehmigungspflicht erkundigt werden.
Für einen langlebigen und sicheren Paddock eignen sich Paddockplatten:
- Ideale Versickerung des Wassers
- Durch elastisches Material gelenkschonend
- Einfaches verlegen durch Stecksystem
Damit der Paddock nachhaltig und langfristig nutzbar ist empfiehlt sich, einen passenden Untergrund für die Paddockplatten wie das Schichtsystem zu schaffen:
- Tragschicht aus Kiesel, Bauschutt oder Schotter
- Trennschicht aus Paddockplatten, Vlies oder Rasengittersteinen
- Tretschicht aus Sand, Kunstrasen oder Hackschnitzeln
Die Einzäunung kann aus Holz oder Metallrohren bestehen, da diese recht wetterbeständig und stabil sind. Auf einen Elektrozaun muss verzichtet werden, da bei solch einem Kleinauslauf keine Fluchtmöglichkeit gegeben ist.
Quelle: Pferd+Sport Nr. 02 2024, Seiten 92 – 98 „Top Thema Paddockbau“
Genehmigungserfordernisse beim Bau eines Paddocks
Die Errichtung eines Paddocks bietet Pferden wertvolle Bewegungsfreiheit und fördert
ihr Wohlbefinden. Vor dem Bau sind jedoch die rechtlichen Rahmenbedingungen zu
klären, um mögliche Konflikte oder rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Ob eine Genehmigung erforderlich ist, hängt von der Größe des Projekts, den geplanten
baulichen Maßnahmen und den jeweiligen Landesvorschriften ab. In vielen Fällen ist
eine Baugenehmigung notwendig, insbesondere wenn befestigte Böden, feste
Einfriedungen oder Unterstände errichtet werden. Die Zuständigkeit liegt meist bei den
örtlichen Bauämtern, teils auch bei weiteren Behörden wie dem Veterinär- oder
Naturschutzamt.
Ein strukturiertes Vorgehen erleichtert den Genehmigungsprozess:
1. Vorabinformation – Die Bauvorschriften des jeweiligen Bundeslands und der
Gemeinde prüfen.
2. Bauvoranfrage – Eine unverbindliche Anfrage klären, ob das Vorhaben grundsätzlich
genehmigungsfähig ist.
3. Bauantrag – Mit allen erforderlichen Unterlagen, darunter Bau- und Lagepläne,
einreichen, um Verzögerungen zu vermeiden.
Je nach Standort können verschiedene Auflagen erteilt werden, etwa zu Bodenaufbau,
Entwässerung oder Abstandsflächen. Die Einhaltung dieser Vorgaben ist essenziell, um
spätere Probleme oder Rückbauten zu vermeiden.
Für Schleswig-Holstein gelten die allgemeinen Vorgaben zum Bauen im Außenbereich.
Ob ein Paddock genehmigungspflichtig ist, hängt von der genauen Ausgestaltung ab.
Laut Landesbauordnung können befestigte Flächen und Einfriedungen
genehmigungspflichtig sein, insbesondere wenn sie den Außenbereich wesentlich
verändern. Eine frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen Behörden ist daher
ratsam.
Eine sorgfältige Planung und die Einhaltung aller Vorgaben gewährleisten eine
rechtskonforme und artgerechte Pferdehaltung.
Ihre IMMOBILIENExpertin für den Reitsport
Mit großer Leidenschaft kümmern wir uns um die Bewertung und den Verkauf von Reitanlagen, Resthöfen und ländlichen Anwesen in Schleswig-Holstein und dem Hamburger Umland.
Bianka Ostwald ist als Sprengnetter ZIS zertifizierte Sachverständige und erfahrene Immobilienmaklerin Ihr Ansprechpartner für diese besonderen Immobilien.
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Bewertung Ihrer Immobilie vom Profi. Bianka Ostwald ist zertifizierte
Sachverständige für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Wohn-
und Gewerbeimmobilien, ZIS Sprengnetter Zert (WG). Sie weist umfassende
Erfahrung in der Bewertung von besonderen Immobilien wie Reitanlagen,
Resthöfen und ländlichen Anwesen auf. Durch regelmäßige Weiterbildungen
und die Aktivitäten rund um den Pferdesport verfügt Bianka Ostwald über
ein fundiertes Wissen auf diesem Gebiet.
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